I.        地產代理營業員資格考試資料及課程範圍

地產代理營業員資格及考試資料

由1999年1月１日起，任何人士除非持有地產代理或營業員牌照，否則不得從事地產代理業務。新入行人士必須通過地產代理或營業員資格考試，及符合其他發牌條件才可申請有關牌照。其他發牌條件包括：

1.            年滿十八歲

2.            完成中五或同等程度的教育

3.            符合「適當人選」標準

                 營業員必須對

•     地產代理業的基本背景具備初步認識；

•     對《地產代理條例》和地產代理監管局具備基本知識；

•     能夠按照地產代理監管局就物業銷售訂明的守則處理典型的物業交易；

•     對規管地產代理工作的法例的基本用語和概念及其遵行具備初步認識；

•     對搜集指明的物業資料及其中用語具備初步認識，並且能夠向客戶解釋其資料內容；

•     對建築物的基本分類和術語具備初步認識，及對與建築物有關的法律規管的不同方面具備初步認識；

•     對租務法例的基本用語、概念和遵守法例規定的需要具備基本知識。

地產代理營業員考試課程範圍

                 營業員培訓課程會分為以下六部分 ：－

營業員考試培訓課程內容

第1部份     簡介香港地產代理業

營業員必須對地產代理業的背景具備初步認識。

1.1        香港地產的發展情況、不同的發展階段和與整體社會經濟發展的關係

1.2        香港地產代理業的發展，包括由個人代理發展到公司代理，以至大型連鎖集團。

　　　地產代理業與其他專業及界別的關係，包括與政府部門、法律界、銀行界、發展

　　　商、建造業、物業管理業等的關係

1.3        房屋和土地政策

1.4        物業市場供應量和需求量的每年統計數字

1.5        物業市場中地產代理的角色和職能：促銷人、分銷人

1.6        缺乏特定條例監管地產代理業而起的問題，與及頒布《地產代理條例》的來由

1.7        市民對地產代理專業的期望

第2部份       《地產代理條例》及地產代理實務

營業員必須對《地產代理條例》及地產代理監管局具備基本知識，並且熟悉地產代理監管局就物業銷售訂明的守則，及須能夠處理典型的物業交易。

2.1      地產代理業的法定規管組織

2.2      遵守監管局的發牌條件

2.3      營業員的法定職責與《地產代理條例》

2.4    《操守守則》

2.5    《執業規例》

2.6      遵守與地產代理業有關的指引

第3部份       規管地產代理實務和物業轉易程序的法例

營業員必須對有關法例的基本用語、概念和遵守法例規定的需要具備初步認識。營業員亦須對物業轉易程序、按揭和稅務事宜具備初步認識。

3.1       普通法的基本概念

3.2       衡平法的基本概念

3.3       成文法

3.4       代理法的原則

3.5       合約法原則

3.6       疏忽

3.7       與地產代理實務有關的其他條例

3.8       按揭

3.9       物業相關稅項的簡介

3.10     物業轉易實務和程序：從訂立臨時買賣合約至完成交易的實務和程序

第4部份       土地註冊制度、查冊及與物業有關的資料系統的介紹

營業員必須對如何取得資料、如何進行一般的查冊、及有關用語具備初步認識，並且能夠向客戶解釋資料。

4.1       土地查冊所涉技術性名詞和要點                4.2    土地查冊

4.3       可供公眾查閱的統計資料                             4.4    查閱其他土地／物業資料系統

第5部份       簡介認識與建築物有關的知識、物業分類及物業管理

營業員必須對建築物的基本分類和術語，以及建築物多方面受法律規管的地方具備初步認識。

5.1       政府批地條件                                                 5.2    《建築物條例》

5.3       影響現有樓宇的問題                                    5.4    物業管理

第6部份       批租和租務事宜

營業員必須對基本用語、概念和遵守法例規定的需要（特別是《業主與租客（綜合）條例》具備基本知識）。

6.1       租約種類                          6.2    租約印花稅                     6.3    租客權益                

6.4       租客責任                          6.5    業主權益                         6.6    業主責任

6.7       終止租務關係                 6.8    續租程序                         6.9    CR表格

II.     專業人士實務講座及實務參觀

各專業人士講解有關對地產業的實務知識

介時會邀請各大專業人士到課堂講解有關對地產業的實務知識

（例：銀行按揭部、律師、測量師、則師等等），令在職的青少年對地產業有更深及多的了解。

銀行按揭部：   會提供多項的銀行優惠利率或樓宇銀行按揭的基本知識，為地產業提供一些銀行樓宇

                             按揭及一些私人貸款、樓宇抵押的最新資訊或消息，，地產代理亦可向銀行查詢一些

                             對樓宇按揭的問題，對樓宇按揭買賣會有更專業知識。

律　　　師：   樓宇法律資詢，中間人角色-負責見證簽署樓宇買賣及租賃合同，講解一般樓宇買賣

                             租賃流程及常識，講解一般文件，樓契、業權、贖契、樓宇買賣及租賃手續程序、向

                             銀行借樓契（查契）等等．．．有關樓宇的法律資詢。

測　量　師：   會講解一些大廈樓宇外圍結構性問題，如：大廈或露台僭建、危樓、樓宇倒塌、樓宇

                             下陷、大廈潛在的危險性問題，加強樓宇外牆結構，村屋排污系統，有關起樓的一般

                             常識。

則　　　師：   講解一些單位內的樓宇結構性問題，如：室內單位的主力牆分佈及清拆危險，改動單

                             位內所有間格，舖位需要拆閣樓更改間格等問題，凡有關室內間格問題的一般常識。

到各類型大廈及村屋作實地參觀

在職時可聯絡各類型大廈及村屋的業主作實地參觀。可以親身到場了解各單位的景觀、周邊環境、設施、車程時間及個人感覺等等，用自己的感覺介紹該單位的特色，從而更容易令該成交單位。

部分實地參觀地方範圍：－

                  1.   村屋

                  2.   丁屋

                  3.   祠堂

                  4.   居屋

                  5.   私人樓宇

                  6.   會所

III.   職業技能培訓課程

提供多種不同種類的地產代理實務技巧知識培訓

本公司會在在職時提供多種不同類型的實務培訓講座，令各學員對各種形式的買賣及租賃都會有更深切的了解。而講座會因當時環境新增的，部分講座範圍：－

1.        買賣課程                                                 2..    租賃課程

3.        村屋、丁屋及土地用途                       4.     二手居屋及自由市場課程

5.        一手樓盤的銷售                                    6.     銷售技巧

7.        銀行按揭                                                 8.     印花稅                                           

9.        查冊                                                         10.   其他練習及說明                           

11.      簡易風水講座                                        12.   表格1-6正確填寫標準答案

13.      如何解決壓力

IV.      在職專業電腦應用課程

提供在職運用專業電腦及工作程序訓練 

工作時需要運用查看一些樓盤資料，在未正式執業時都須事前懂得運用電腦，地產代理都須運用電腦，約客人、找業主、找樓盤、查看成交記錄、記錄樓盤資料或自己的客戶等等．．．電腦對工作上都會有很大關係。所以必須要有基本訓練，及一些公司內部運作制度講解。部分課程範圍：－

1.     講解電腦內的主目錄                            2.     如何取匙睇樓盤

3.     查看近期成交                                         4.     如何Update及起盤

5.     用電話查業主                                        6.     在公海找客人

7.     用電腦數樓盤                                        8.     如何飛走已售樓盤

9.     如何開盤                                                10.   如何將本公司成交資料更新到資料庫

11.   如何輸入客人在客簿內                      12.   如何收匙及處理

13.   講解入職須知                                        14.   講解早會議程及責任

15.   講解盤主職責及處理事宜                  16.   講解基本準備工作及安排                   

備　　註： 培訓課程第Ｉ部分為地產代理監管局的營業員專業考試，在職培訓青少年須考獲營業員

                       資格考試方能正式執業。

V.         考試試題分析

自從《地產代理條例》於1997年通過，地產代理行業已進入了一個新紀元。社會大眾的期望及法律上的監管都促使地產行業走向專業化。

政府規定地產代理及營業員都必須考牌取得執業資格，然而近日的地產代理發牌考試成績卻未能令人滿意，接近一半的考生不及格，這顯示地產代理人員需要掌握更多考試範圍的資料，以應付考試的要求。

根據地產代理監管局的課程指引撰寫，精選近300多條地產代理考牌試的模擬試題及個案分析，並收錄1999年3月、7月和11月全套考牌試的試題及答案，對《地產代理條例》更熟悉，對試題範圍更有把握，以便順利考取專業資格。

Ａ）　模擬試題

        　第一部分　-       簡介香港地產代理業

        　第二部分　-      《地產代理條例》及地產代理實務

        　第三部分　-       規管地產代理實務和物業轉易程序的法例

        　第四部分　-       土地註冊制度、查冊及與物業有關的資料系統介紹

        　第五部分　-       簡介與建築物有關的知識、物業分類及物業管理

        　第六部分　-       物業估價的原則和實務

        　第七部分　-       批租和租務事宜

        　第八部分　-       有效管理地產代理業務

B）　 個案分析

C)　　1999年考試試題及答案

(一)   1999年3月1日監管局資格考試試題及答案

(二)   1999年7月9日監管局資格考試試題及答案

(三)   1999年11月9日監管局資格考試試題及答案

(四)   考試心得

VI.      地產陷阱 - 個案分析

過去兩年，物業交投持續上升，地產代理所扮演的角色愈來愈重要。公眾非常關注從業員的表現；監管局亦努力推動行業的規範化和專業化。從業員更表示有助認識及解決在執業時遇上的問題，有見及此，本公司特整理研訊個案分析課程，希望地產代理從業員對有關法例加深認識，更可從各個案事例中引以為鑑。

課程部分曾經由地產代理監管局紀律委員會處理的研訊個案，均詳細研究有關證供及文件，給予答辯人充份的機會作陳述及辯護；在作出裁決時，亦會就所作裁決之理據清楚向答辯人解釋，並敦促改善執業操守和服務態度，以期收教育之效。一方面可以加深從業員對有關法例要求的認識，以便日後遇到類似問題時更懂得如何處理；另一方面是希望倡導依法執業的風氣。

本課程全是經由紀律委員會處理過的研訊個案，除略要敘述事件過程外，亦闡明紀律委員會作出裁決及懲處的考慮因素，以及引述相關的執業規例及操守守則。

個案分析目錄

1.  購負資產物業訂金無託管

2.  僱用無牌人士從事地產代理工作

3.  加入額外條款損害客戶利益

4.  持牌人破產失去持牌資格

5.  處理客戶款項失當

6.  未有續牌而繼續從事地產代理工作

7.  沒有向客戶清楚解釋協議內容

8.  虛假聲明隱瞞刑事紀錄

9.  在業務過程中使用牌照以外姓名

10. 送贈承諾不兌現有損行業名聲

11. 私吞客戶佣金

12. 公司無牌執業董事須負責任

13. 打架行為損害行業名聲

14. 胡亂張貼追佣傳單

15. 不當處理客戶佣金

16. 持牌人破產持牌資格受限制

17. 買賣手續欠清晰未保障客戶利益

18. 物業用途重要通知客戶更重要

19. 公眾地方打架損害行業聲譽

20. 處理確認人買賣嚴重疏忽致客損失 

21. 代理未把租約交業主簽署執業手法欠妥

22. 代理違反誠信未披露與買家的關係 

23. 牌照吊銷期內照常營業

24. 現金回贈不兌現 

25. 雙方客戶出價要如實傳遞

26. 忽視發牌規定受到懲罰 

 27. 臨時買賣合約內未有妥善處理建築命令

 28. 被定罪代理不可再持有地產代理牌照 

 29. 持牌人應謹慎處理註冊的產權負擔 

 30. 安排非法租約

 31. 進行地產代理工作時為路人帶來嚴重危險

 32. 訛騙當事人訂立未經雙方同意的租約

 33. 從事超越地產代理能力及知識範圍的工作

 34. 沒有核實當事人法律行為能力 

 35. 沒有獲得正式授權的證明

 36. 物業買家遭失實廣告誤導

 37. 發放誤導性新聞稿