I.        地产代理营业员资格考试资料及课程范围

地产代理营业员资格及考试资料

由1999年1月１日起，任何人士除非持有地产代理或营业员牌照，否则不得从事地产代理业务。新入行人士必须通过地产代理或营业员资格考试，及符合其他发牌条件才可申请有关牌照。其他发牌条件包括：

1.            年满十八岁

2.            完成中五或同等程度的教育

3.            符合「适当人选」标准

                 营业员必须对

•     地产代理业的基本背景具备初步认识；

•     对《地产代理条例》和地产代理监管局具备基本知识；

•     能够按照地产代理监管局就物业销售订明的守则处理典型的物业交易；

•     对规管地产代理工作的法例的基本用语和概念及其遵行具备初步认识；

•     对搜集指明的物业资料及其中用语具备初步认识，并且能够向客户解释其资料内容；

•     对建筑物的基本分类和术语具备初步认识，及对与建筑物有关的法律规管的不同方面具备初步认识；

•     对租务法例的基本用语、概念和遵守法例规定的需要具备基本知识。

地产代理营业员考试课程范围

                 营业员培训课程会分为以下六部分 ：－

营业员考试培训课程内容

第1部份     简介香港地产代理业

营业员必须对地产代理业的背景具备初步认识。

1.1        香港地产的发展情况、不同的发展阶段和与整体社会经济发展的关系

1.2        香港地产代理业的发展，包括由个人代理发展到公司代理，以至大型连锁集团。

　　　地产代理业与其他专业及界别的关系，包括与政府部门、法律界、银行界、发展

　　　商、建造业、物业管理业等的关系

1.3        房屋和土地政策

1.4        物业市场供应量和需求量的每年统计数字

1.5        物业市场中地产代理的角色和职能：促销人、分销人

1.6        缺乏特定条例监管地产代理业而起的问题，与及颁布《地产代理条例》的来由

1.7        市民对地产代理专业的期望

第2部份       《地产代理条例》及地产代理实务

营业员必须对《地产代理条例》及地产代理监管局具备基本知识，并且熟悉地产代理监管局就物业销售订明的守则，及须能够处理典型的物业交易。

2.1      地产代理业的法定规管组织

2.2      遵守监管局的发牌条件

2.3      营业员的法定职责与《地产代理条例》

2.4    《操守守则》

2.5    《执业规例》

2.6      遵守与地产代理业有关的指引

第3部份       规管地产代理实务和物业转易程序的法例

营业员必须对有关法例的基本用语、概念和遵守法例规定的需要具备初步认识。营业员亦须对物业转易程序、按揭和税务事宜具备初步认识。

3.1       普通法的基本概念

3.2       衡平法的基本概念

3.3       成文法

3.4       代理法的原则

3.5       合约法原则

3.6       疏忽

3.7       与地产代理实务有关的其他条例

3.8       按揭

3.9       物业相关税项的简介

3.10     物业转易实务和程序：从订立临时买卖合约至完成交易的实务和程序

第4部份       土地注册制度、查册及与物业有关的资料系统的介绍

营业员必须对如何取得资料、如何进行一般的查册、及有关用语具备初步认识，并且能够向客户解释资料。

4.1       土地查册所涉技术性名词和要点                4.2    土地查册

4.3       可供公众查阅的统计资料                             4.4    查阅其他土地／物业资料系统

第5部份       简介认识与建筑物有关的知识、物业分类及物业管理

营业员必须对建筑物的基本分类和术语，以及建筑物多方面受法律规管的地方具备初步认识。

5.1       政府批地条件                                                 5.2    《建筑物条例》

5.3       影响现有楼宇的问题                                    5.4    物业管理

第6部份       批租和租务事宜

营业员必须对基本用语、概念和遵守法例规定的需要（特别是《业主与租客（综合）条例》具备基本知识）。

6.1       租约种类                          6.2    租约印花税                     6.3    租客权益                

6.4       租客责任                          6.5    业主权益                         6.6    业主责任

6.7       终止租务关系                 6.8    续租程序                         6.9    CR表格

II.     专业人士实务讲座及实务参观

各专业人士讲解有关对地产业的实务知识

介时会邀请各大专业人士到课堂讲解有关对地产业的实务知识

（例：银行按揭部、律师、测量师、则师等等），令在职的青少年对地产业有更深及多的了解。

银行按揭部：   会提供多项的银行优惠利率或楼宇银行按揭的基本知识，为地产业提供一些银行楼宇

                             按揭及一些私人贷款、楼宇抵押的最新资讯或消息，，地产代理亦可向银行查询一些

                             对楼宇按揭的问题，对楼宇按揭买卖会有更专业知识。

律　　　师：   楼宇法律资询，中间人角色-负责见证签署楼宇买卖及租赁合同，讲解一般楼宇买卖

                             租赁流程及常识，讲解一般文件，楼契、业权、赎契、楼宇买卖及租赁手续程序、向

                             银行借楼契（查契）等等．．．有关楼宇的法律资询。

测　量　师：   会讲解一些大厦楼宇外围结构性问题，如：大厦或露台僭建、危楼、楼宇倒塌、楼宇

                             下陷、大厦潜在的危险性问题，加强楼宇外墙结构，村屋排污系统，有关起楼的一般

                             常识。

则　　　师：   讲解一些单位内的楼宇结构性问题，如：室内单位的主力墙分布及清拆危险，改动单

                             位内所有间格，铺位需要拆阁楼更改间格等问题，凡有关室内间格问题的一般常识。

到各类型大厦及村屋作实地参观

在职时可联络各类型大厦及村屋的业主作实地参观。可以亲身到场了解各单位的景观、周边环境、设施、车程时间及个人感觉等等，用自己的感觉介绍该单位的特色，从而更容易令该成交单位。

部分实地参观地方范围：－

                  1.   村屋

                  2.   丁屋

                  3.   祠堂

                  4.   居屋

                  5.   私人楼宇

                  6.   会所

III.   职业技能培训课程

提供多种不同种类的地产代理实务技巧知识培训

本公司会在在职时提供多种不同类型的实务培训讲座，令各学员对各种形式的买卖及租赁都会有更深切的了解。而讲座会因当时环境新增的，部分讲座范围：－

1.        买卖课程                                                 2..    租赁课程

3.        村屋、丁屋及土地用途                       4.     二手居屋及自由市场课程

5.        一手楼盘的销售                                    6.     销售技巧

7.        银行按揭                                                 8.     印花税                                           

9.        查册                                                         10.   其他练习及说明                           

11.      简易风水讲座                                        12.   表格1-6正确填写标准答案

13.      如何解决压力

IV.      在职专业电脑应用课程

提供在职运用专业电脑及工作程序训练 

工作时需要运用查看一些楼盘资料，在未正式执业时都须事前懂得运用电脑，地产代理都须运用电脑，约客人、找业主、找楼盘、查看成交记录、记录楼盘资料或自己的客户等等．．．电脑对工作上都会有很大关系。所以必须要有基本训练，及一些公司内部运作制度讲解。部分课程范围：－

1.     讲解电脑内的主目录                            2.     如何取匙睇楼盘

3.     查看近期成交                                         4.     如何Update及起盘

5.     用电话查业主                                        6.     在公海找客人

7.     用电脑数楼盘                                        8.     如何飞走已售楼盘

9.     如何开盘                                                10.   如何将本公司成交资料更新到资料库

11.   如何输入客人在客簿内                      12.   如何收匙及处理

13.   讲解入职须知                                        14.   讲解早会议程及责任

15.   讲解盘主职责及处理事宜                  16.   讲解基本准备工作及安排                   

备　　注： 培训课程第Ｉ部分为地产代理监管局的营业员专业考试，在职培训青少年须考获营业员

                       资格考试方能正式执业。

V.         考试试题分析

自从《地产代理条例》於1997年通过，地产代理行业已进入了一个新纪元。社会大众的期望及法律上的监管都促使地产行业走向专业化。

政府规定地产代理及营业员都必须考牌取得执业资格，然而近日的地产代理发牌考试成绩却未能令人满意，接近一半的考生不及格，这显示地产代理人员需要掌握更多考试范围的资料，以应付考试的要求。

根据地产代理监管局的课程指引撰写，精选近300多条地产代理考牌试的模拟试题及个案分析，并收录1999年3月、7月和11月全套考牌试的试题及答案，对《地产代理条例》更熟悉，对试题范围更有把握，以便顺利考取专业资格。

Ａ）　模拟试题

        　第一部分　-       简介香港地产代理业

        　第二部分　-      《地产代理条例》及地产代理实务

        　第三部分　-       规管地产代理实务和物业转易程序的法例

        　第四部分　-       土地注册制度、查册及与物业有关的资料系统介绍

        　第五部分　-       简介与建筑物有关的知识、物业分类及物业管理

        　第六部分　-       物业估价的原则和实务

        　第七部分　-       批租和租务事宜

        　第八部分　-       有效管理地产代理业务

B）　 个案分析

C)　　1999年考试试题及答案

(一)   1999年3月1日监管局资格考试试题及答案

(二)   1999年7月9日监管局资格考试试题及答案

(三)   1999年11月9日监管局资格考试试题及答案

(四)   考试心得

VI.      地产陷阱 - 个案分析

过去两年，物业交投持续上升，地产代理所扮演的角色愈来愈重要。公众非常关注从业员的表现；监管局亦努力推动行业的规范化和专业化。从业员更表示有助认识及解决在执业时遇上的问题，有见及此，本公司特整理研讯个案分析课程，希望地产代理从业员对有关法例加深认识，更可从各个案事例中引以为鉴。

课程部分曾经由地产代理监管局纪律委员会处理的研讯个案，均详细研究有关证供及文件，给予答辩人充份的机会作陈述及辩护；在作出裁决时，亦会就所作裁决之理据清楚向答辩人解释，并敦促改善执业操守和服务态度，以期收教育之效。一方面可以加深从业员对有关法例要求的认识，以便日后遇到类似问题时更懂得如何处理；另一方面是希望倡导依法执业的风气。

本课程全是经由纪律委员会处理过的研讯个案，除略要叙述事件过程外，亦阐明纪律委员会作出裁决及惩处的考虑因素，以及引述相关的执业规例及操守守则。

个案分析目录

1.  购负资产物业订金无托管

2.  雇用无牌人士从事地产代理工作

3.  加入额外条款损害客户利益

4.  持牌人破产失去持牌资格

5.  处理客户款项失当

6.  未有续牌而继续从事地产代理工作

7.  没有向客户清楚解释协议内容

8.  虚假声明隐瞒刑事纪录

9.  在业务过程中使用牌照以外姓名

10. 送赠承诺不兑现有损行业名声

11. 私吞客户佣金

12. 公司无牌执业董事须负责任

13. 打架行为损害行业名声

14. 胡乱张贴追佣传单

15. 不当处理客户佣金

16. 持牌人破产持牌资格受限制

17. 买卖手续欠清晰未保障客户利益

18. 物业用途重要通知客户更重要

19. 公众地方打架损害行业声誉

20. 处理确认人买卖严重疏忽致客损失 

21. 代理未把租约交业主签署执业手法欠妥

22. 代理违反诚信未披露与买家的关系 

23. 牌照吊销期内照常营业

24. 现金回赠不兑现 

25. 双方客户出价要如实传递

26. 忽视发牌规定受到惩罚 

 27. 临时买卖合约内未有妥善处理建筑命令

 28. 被定罪代理不可再持有地产代理牌照 

 29. 持牌人应谨慎处理注册的产权负担 

 30. 安排非法租约

 31. 进行地产代理工作时为路人带来严重危险

 32. 讹骗当事人订立未经双方同意的租约

 33. 从事超越地产代理能力及知识范围的工作

 34. 没有核实当事人法律行为能力 

 35. 没有获得正式授权的证明

 36. 物业买家遭失实广告误导

 37. 发放误导性新闻稿