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| 理想城市集團張聖典：兩幅啟德及大埔土地共值54.0億港元 |
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理想城市集團企業估值部主管張聖典表示，將於下周五（五月二十三日）截標的新界大埔白石角科研路住宅用地（大埔市地段第214號）及九龍啟德第1H區3號非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用地（新九龍內地段第6541號），由於地皮地理位置及當區市況有極大分別，相信造價將有分歧。本行大埔白石角住宅用地估值維持為29.2億港元，平均每方呎樓面地價約為4,000港元；而九龍啟德非工業用地估值則繼續為約24.8億港元，平均每方呎樓面地價約為6,000港元。
大埔白石角科研路住宅用地佔地208,822平方呎，以最高3.5倍地積比率計算，可建樓面將達730,876平方呎。地皮與早前流標的科進路住宅用地接壤，加上白石角區內土地可供應住宅樓面逾300萬平方呎，張聖典相信地皮造價將會受壓。而且地皮需受到高度限制（不得高於香港主水平基準52米），以及中標者要就噪音及排污問題完成環境評估報告等事項影響，預期成交價難以看好。原本賣地條款容許本地皮與早前流標地皮可共用康樂及停車用樓面，但對上一幅地皮流標已證明，上述條款難以協助地皮估值提升。張聖典預計地皮約值29.2億港元，每方呎樓面地價為4,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達12,000港元。
至於啟德第1H區3號地盤毗鄰去年6月中國海外投得的另外兩幅地皮，佔地82,603平方呎，若以最高5倍地積比發展，可建總樓面約413,015平方呎。由於地皮位處啟德新發展區，面臨未來沙中線啟德站，位置優越；加上上月售出的三幅同區土地成交價較市場預期為高，相信本地皮亦有望承出高價。項目設有限量（需建最少630個住宅單位）條款，與早前區內出售同樣需分為高低座住宅樓宇，其中低座最少佔住宅總樓面10%、限制不高於6層；而高座則受不得高於香港主水平基準110米的條款限制。分別為地皮容許興建限高兩層的商業建築，總面積為8,267平方呎，增加地皮吸引力。縱然中標發展商需負責鋪設鄰接的緊急通道，加上連接地皮的車路要待2014年第4季才修建完成而影響發展進度，但地皮位置及商業元素已足以令估值向好。參考2月成交的區內用地，張聖典預計，地皮料值24.8億港元，每方呎樓面地價為6,000港元。參考鄰近項目，預期本項目落成後的實用呎價達15,000港元。 |
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