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理想城市集团企业估值部主管张圣典表示，将於下周五（八月八日）截标的新界荃湾杨屋道非工业用地（荃湾市地段第393号）及沙田马鞍山恒光街住宅用地（沙田市地段第598号），虽然地皮面积及投资金额相对较大，更涉及总纲发展蓝图的审批问题，影响发展设计及所涉及的时间与成本，但由於罕有同类地皮出售，相信造价会相对平稳。本行维持对荃湾杨屋道非工业用地估值约为61亿元，平均每方尺楼面地价约为5,700元；而马鞍山恒光街住宅用地估值则继续为约4亿元，平均每方尺楼面地价约为3,500元。
荃湾杨屋道非工业用地占地152,418平方尺，以最高7倍地积比率计算，可建楼面为1,066,928平方尺。当中643,203平方尺楼面将划作非工业（不包括私人住宅、仓库及加油站）用途，而另外423,725平方尺则划为私人住宅发展用途。根据卖地章程，地皮将被划分东西两部份，其中东部（近杨屋道／马头坝道交界）会作为商业发展用途，而西部（近荃湾公园）则预留作住宅发展用途。项目设有限高（商业发展部份不高於香港主水平基准150米，而住宅发展部份则不高於香港主水平基准100米）条款，同时住宅部份将受限量（最少需建790个住宅单位）条款影响。地皮内有多个不可构设建筑物地段，其中位於东西部中间位置的不可构设建筑物地段阔达38米，需於地皮内地面层预留13,993平方尺地方作公共空间用途，亦要於地皮内预留行人道空间方便市民日后穿越该地，相信会令发展商於设计时将迁就此限制。中标发展商除需就项目发展通过总纲发展蓝图的审批，并负责兴建连接项目与邻近地区的三条有盖行人天桥，亦需要为项目发展进行噪音及排污问题环境评估，相信上述条款将成发展商出价时的考量因素。张圣典预计地皮约值61亿元，每方尺楼面地价为5,700元。参考邻近项目，预期地皮内的住宅项目落成后的实用尺价达13,000元。
至於马鞍山恒光街住宅用地占地33,368平方尺，指定作私人住宅用途，若以最高3.5倍地积比发展，可建总楼面约115,089平方尺。由於项目设有限量（最少需建180个住宅单位）及限高（不高於香港主水平基准60米）条款，虽然小部份地皮受制邻近的地下行人隧道被划作不可构设建筑物地段，而且发展商需要为项目发展进行噪音及排污问题环境评估，项目现行土地规划亦将於2018年4月到期，应该不会对发展商出价造成太大影响。张圣典预计，恒光街地皮料值4亿元，每方尺楼面地价为3,500元。参考邻近项目，预期本项目落成后的实用尺价达10,000元。 |
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